Kira Sözleşmeleri ve Konutu Sonradan Edinme

Kira sözleşmesinin feshi, Kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli yapılmış olmasına göre değişiklik gösterir. Türk Borçlar Kanunu madde 327,1.fıkrasında, sözleşmede açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesinin bu sürenin sonunda kendiliğinden sona ereceğini,2.fıkrada açık bir anlaşma olmaksızın taraflar kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesinin belirsiz süreye dönüşeceği belirtilmiştir. Bu madde sürenin geçmesiyle ilgili bir maddedir. Konut ve Çatılı işyeri kiralarında belirli süreli yapılan sözleşmede sürenin dolması, sözleşmenin sona erdiği anlamına gelmemektedir. Belirli süreli kira sözleşmesini, sürenin dolmasına bağlı olarak, ancak kiracı sona erdirebilir.Kiracı,belirli sürenin bitiminden en az on beş gün önce, yazılı olarak bildirimde bulunmak suretiyle,sözleşmenin sona ermesini sağlayabilir.Buna karşın,kiraya verenin bu hakkı yoktur. Kira sözleşme süresinin sona ermesiyle kiraya veren, kiracı aleyhine, tahliye isteminde bulunursa ve kiracı sözleşmenin yenilendiğini öne sürerse, bu iddiasını, Mahkemede dava ve ispat yoluyla ileri sürebilir. Belirsiz süreli Kira sözleşmelerinde, gerek kiraya veren gerekse kiracı, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak, sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. 

T.B.K. madde 347, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Kiraya veren 6 aylık kira döneminden sonra 3 ay içinde yazılı ve resmi şekilde fesih hakkını kullanırsa, 4.ayda kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Bu hak, Kiraya veren tarafından, kanunda sayılı geçerli sebeplerin varlığı durumunda, Davasız kullanılabilen bir haktır. Diğer türlü, yine Türk Borçlar Kanununun 350,351,352 .maddelerinde belirtilen sebeplerin varlığı halinde, Tahliye Davası açılarak kullanılabilen bir hak durumuna gelecektir.

Uygulamada sıkça karşımıza çıkan, içinde kiracı varken, kiraya verenin, sonradan edindiği Konuttaki haklarının neler olacağıdır. Ev sahibi evini satarsa, yeni malik, kiracıyı evden çıkartma hakkına sahiptir. Kanun, bunun için, yeni malikin edinme tarihinden itibaren 6 ay sonunda, bir tahliye davası açarak, kiralayanı tahliye edebileceğini düzenlemiştir. Tahliye sebepleri kanunda tek tek sayılmıştır. Bu sebeplerin dışında, kanunda, Olağanüstü fesih sebepleri TBK.331.maddede düzenlenmiştir. Buna göre “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi, yasal fesih bildirim süresine uyarak, her zaman feshedebilir” denilmiştir. Olağanüstü sebeplerin varlığının başında, tarafların sözleşme hükümlerine aykırı hareket etmesi sebebiyle, kira sözleşmesinin sona ermesi durumudur. Kiracının ev sahibine kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yarasız olacağının anlaşılması,kiracının komşulara karşı saygısız davranması, haklı fesih nedenleri arasındadır.Önemli sebepler,bunları ileri süren bakımından, sözleşmeye devamın çekilmez hale geldiği, dürüstlük kurallarına göre kabul edilebilecek nitelikte sebeplerdir. Kiracı ile kiraya veren arasında giderilmesi imkansız bir düşmanlık, derin anlaşmazlıkların vücut bulması, sözleşmenin devamını katlanılamaz hale getiren önemli sebepler olarak değerlendirilebilir. Bu sebeplerin ortaya çıkması halinde, 6 aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresini izleyen 4.ayda, fesih haklı nedenlerle gerçekleşmiş olacaktır.